Golden Visa Hy Lạp từng thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư quốc tế nhờ mức vốn bất động sản tương đối dễ tiếp cận so với một số chương trình cư trú đầu tư khác tại châu Âu. Tuy nhiên, bước sang giai đoạn mới, cách hiểu “chỉ cần mua một căn nhà €250.000” đã không còn phản ánh đầy đủ chính sách.
Theo thông tin hiện hành được Enterprise Greece công bố, ngưỡng bất động sản có thể là €800.000 tại những thị trường được xác định có nhu cầu cao như khu vực Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và một số đảo đông dân; €400.000 tại nhiều khu vực khác. Mức €250.000 vẫn tồn tại trong những trường hợp bất động sản đáp ứng điều kiện đặc biệt, chẳng hạn chuyển đổi công năng từ thương mại sang nhà ở hoặc một số bất động sản lịch sử cần phục hồi.
Điều này khiến câu hỏi quan trọng với nhà đầu tư không còn là “Golden Visa Hy Lạp giá bao nhiêu?”, mà phải là: tài sản nào phù hợp với mục tiêu cư trú, tài chính và chiến lược dài hạn của gia đình?
Golden Visa Hy Lạp là chương trình cấp quyền cư trú cho nhà đầu tư ngoài EU đáp ứng điều kiện đầu tư. Đây không phải chương trình mua quốc tịch trực tiếp. Đặc biệt, ngưỡng €250.000 không áp dụng mặc định cho mọi bất động sản.
Điểm đầu tiên cần kiểm tra là vị trí và loại bất động sản.
Tại các thị trường có nhu cầu cao được quy định, mức đầu tư bất động sản tối thiểu có thể lên tới €800.000. Nhiều khu vực khác áp dụng ngưỡng €400.000.
Riêng ngưỡng €250.000 được duy trì cho một số trường hợp đặc thù. Vì vậy, quảng cáo sử dụng cụm “Golden Visa Hy Lạp chỉ từ €250.000” mà không giải thích điều kiện đi kèm có thể khiến người đọc hiểu rằng mọi căn nhà €250.000 đều đủ tiêu chuẩn, trong khi thực tế không phải như vậy.
Nhà đầu tư nên xác minh tính đủ điều kiện của chính tài sản dự kiến giao dịch, thay vì chỉ nhìn giá niêm yết.
Một tài sản đủ điều kiện pháp lý chưa đồng nghĩa đó là một khoản đầu tư tốt.
Nhà đầu tư còn phải xem xét chất lượng vị trí, thanh khoản, chi phí cải tạo, phí luật sư, thuế, quản lý bất động sản, khả năng sử dụng thực tế và chiến lược thoái vốn.
Đặc biệt với tài sản chuyển đổi công năng hoặc bất động sản lịch sử, quá trình pháp lý và kỹ thuật có thể phức tạp hơn một căn hộ đã hoàn thiện.
Bởi vậy, lựa chọn Golden Visa nên bắt đầu từ mục tiêu: gia đình cần quyền cư trú, muốn có nơi ở thực tế tại châu Âu, muốn phân bổ tài sản quốc tế hay đang tìm kiếm lợi nhuận bất động sản? Bốn mục tiêu này có thể dẫn đến bốn quyết định rất khác nhau.
Theo thông tin từ Enterprise Greece, các quy định mới không chỉ điều chỉnh giá trị đầu tư. Một số bất động sản thuộc chương trình còn phải đáp ứng yêu cầu về diện tích, và bất động sản nhà ở được mua theo cơ chế mới không được khai thác theo hình thức cho thuê ngắn hạn trong phạm vi quy định.
Đây là chi tiết quan trọng.
Một nhà đầu tư kỳ vọng mua tài sản để khai thác lưu trú ngắn hạn cần kiểm tra rất kỹ trước khi xây dựng mô hình dòng tiền. Không nên lấy doanh thu giả định từ Airbnb hoặc hình thức tương tự làm nền tảng quyết định khi chưa xác định chính xác quyền khai thác tài sản.
Một trong những nhầm lẫn phổ biến là đánh đồng Golden Visa với quốc tịch châu Âu.
Hai khái niệm hoàn toàn khác nhau.
Golden Visa tạo ra một cơ sở cư trú khi nhà đầu tư đáp ứng các yêu cầu của chương trình. Quốc tịch lại chịu những điều kiện riêng về thời gian cư trú, hội nhập và luật quốc tịch.
Vì vậy, bất kỳ kế hoạch nào đặt mục tiêu cuối cùng là nhập tịch cần được đánh giá riêng từ đầu. Không nên suy luận rằng mua tài sản đủ tiêu chuẩn đồng nghĩa chắc chắn nhận hộ chiếu sau một khoảng thời gian cố định.
Khi đầu tư quốc tế, câu hỏi không chỉ là “có đủ €400.000 hay €800.000 không?”.
Nhà đầu tư Việt Nam còn cần chuẩn bị logic nguồn tiền, phương thức chuyển vốn phù hợp, chứng từ tài chính, hợp đồng, kiểm tra pháp lý tài sản và nghĩa vụ thuế liên quan ở các quốc gia có liên quan.
Một hồ sơ có tài sản lớn nhưng dòng tiền thiếu khả năng giải trình vẫn có thể tạo ra nhiều vấn đề hơn một hồ sơ có kế hoạch tài chính rõ ràng ngay từ đầu.
Do đó, trước khi đặt cọc, nên có sự phối hợp giữa chuyên gia di trú, luật sư tại Hy Lạp, chuyên gia bất động sản và tư vấn tài chính/thuế phù hợp với hoàn cảnh cá nhân.
Một gia đình dự định sử dụng quyền cư trú thường xuyên sẽ phát sinh thêm các câu hỏi: sống ở Athens hay thành phố nhỏ hơn, học phí của con, bảo hiểm, giao thông, thuế, chi phí quản lý nhà ở và khả năng kết nối với Việt Nam.
Đây là lý do một chương trình định cư không nên được đánh giá chỉ bằng ngưỡng vốn đầu vào.
Một tài sản €400.000 phù hợp với nhu cầu sinh hoạt thực tế đôi khi có giá trị với gia đình hơn phương án €250.000 nhưng nằm ở khu vực không phù hợp và cần nhiều chi phí tái cấu trúc.
Chương trình đáng được nghiên cứu với nhóm nhà đầu tư muốn xây dựng một điểm cư trú tại châu Âu, có năng lực tài chính phù hợp và hiểu rằng bất động sản là tài sản cần đánh giá độc lập với lợi ích cư trú.
Ngược lại, nếu toàn bộ ngân sách gia đình phải dồn vào khoản đầu tư tối thiểu, hoặc nhà đầu tư phải vay quá lớn chỉ để đạt điều kiện, việc tham gia có thể tạo áp lực tài chính không cần thiết.
Một chương trình cư trú tốt không nhất thiết là chương trình có mức vốn quảng cáo thấp nhất.
Theo định hướng “Helping Vietnamese Grow Beyond Borders”, Global Visa TDC ưu tiên xem xét mục tiêu thực sự của gia đình trước: quyền di chuyển, giáo dục, môi trường sống, đầu tư hay kế hoạch kinh doanh quốc tế. Visa hoặc thẻ cư trú chỉ là cánh cửa đầu tiên; quyết định phía sau cánh cửa mới quyết định chất lượng hành trình.
Chính vì vậy, Tam Duc Global không khuyến khích khách hàng vội đầu tư chỉ vì một chương trình đang được quảng bá mạnh.
Golden Visa Hy Lạp năm 2026 có còn mức €250.000 không?
Có trong một số cấu trúc bất động sản đủ điều kiện đặc biệt; đây không phải mức áp dụng mặc định cho mọi tài sản.
Mua nhà €250.000 bất kỳ có được Golden Visa không?
Không nên hiểu như vậy. Loại tài sản, vị trí, công năng và điều kiện pháp lý cần được kiểm tra.
Golden Visa có đồng nghĩa được quốc tịch Hy Lạp không?
Không. Quyền cư trú và quốc tịch là hai cơ chế pháp lý khác nhau.
Nên đặt cọc bất động sản trước hay kiểm tra điều kiện visa trước?
Với giao dịch giá trị lớn, cách thận trọng là thẩm định pháp lý và khả năng đáp ứng chương trình trước khi tạo ra nghĩa vụ tài chính khó đảo ngược.
Golden Visa Hy Lạp vẫn là một lựa chọn đáng nghiên cứu trong nhóm tư vấn định cư châu Âu, nhưng chính sách mới khiến việc lựa chọn tài sản trở nên quan trọng hơn trước.
Đừng bắt đầu bằng câu hỏi “mức đầu tư thấp nhất là bao nhiêu?”. Hãy bắt đầu bằng câu hỏi “gia đình cần đạt được điều gì từ quyền cư trú này?”.
Chính sách đầu tư và di trú có thể thay đổi. Nhà đầu tư nên đối chiếu quy định chính thức và được tư vấn pháp lý độc lập tại thời điểm giao dịch.
Xem toàn bộ thư viện
